上海食租家庭咋解決換房育兒等三大理財難題

  提要：這是一個上海自由職業者的家庭，家庭資產主要以投資爲主，沒有較爲固定的年度性收入，他們該如何實現換房、育兒、早日退休等理財計劃？

   提要：這是一個上海自由職業者的家庭，家庭資產主要以投資爲主，沒有較爲固定的年度性收入，他們該如何實現換房、育兒、早日退休等理財計劃？
　　羅子皓是上海的一位自由職業者，他和太太每月的固定收入都來自投資的房產，家裏財產也多爲投資性房產，今年出生的孩子目前4個月大，他們該如何理財來實現自己的計劃。
　　年度性收入不太穩定
　　羅子皓1978年出生,他和太太兩人都是自由職業者。他們每月固定的收入來自於兩處投資性質的房產，其中一套公寓每月租金收入穩定在1700元左右，另一套房產每月的租金穩定在4500元。因此，羅先生夫婦每月固定的收入在6200元左右。
　　家庭開支方面，家庭基本生活費用2500元(主要包括僱用鐘點工加買菜1000元以及孝敬父母1500元)；家庭轎車每月花費1500元；其他費用1000元；剩下的就是每月的定期償還房屋貸款1600元。這樣算下來，羅先生家庭每月的支出與固定的房租收入基本持平。
　　年度性收入方面，“我們夫妻兩都是自由職業，家庭年度性的收入主要來自於投資的股票和一些生意，每年大概有10萬至100萬元不等，具體的收入無法計算，因爲每年的情況不同。”羅先生這樣告訴記者。
　　年度性支出方面，主要有1700元的人身保險費用，以及3400元的車險費用。
　　家庭資產以不動產爲主
　　家庭資產方面，羅先生夫婦沒有固定的現金和活期儲蓄，但是在股票方面有120萬元左右的投入。目前自住的一套房產市值在80萬元左右，兩套投資房產市值分別爲35萬元和110萬元。另外還有一輛自用的別克凱越家轎估值8萬元左右，合計家庭總資產爲353萬元。
　　負債方面，目前只有16萬元的房屋貸款餘額，羅子皓的家庭淨資產爲337萬元左右。對於他們這個階段的三口之家而言，已經算是很不錯了。
　　如何實現換房計劃
　　因爲經濟條件還算不錯，羅先生有一個想法，那就是希望有辦法可以將現在自住的那套房產換一套別墅，“我們希望一家三口可以住進別墅，地理位置稍微遠些沒有關係，只要周邊設施齊全。”
　　面對羅先生的這個想法，不知道專家認爲目標是否合理？請專家分析一下這個想法的可行性。
　　三大理財困惑

　羅先生目前最大的理財困惑有三，首先是一套投資房產在金橋鳳凰公寓，2002年時以84萬元買進，向銀行貸款18萬元，當時每月租金爲4500元/月(開發商包租5年)，現在到期後，開

發商續約只肯給出2400元/月的籌碼，希望專家給出建議該如何處理？是自行出租或出售此房然後投入股票市場或再另行購房?
　　其次，羅太太今年生下一男孩，現在4個月大，夫婦兩人希望以後孩子可以進好的學校。爲了孩子的教育，是否需要在學校附近買房？
　　最後，羅先生希望能夠通過現階段合理的理財，來實現今後早日退休的理想。
　　面對這三個理財困惑，還希望專家能給出較好的實際操作建議。
每月收支狀況(單位：元)

年度性收支狀況(單位：元)


家庭資產負債狀況(單位：萬元)

全家保險狀況

　　專家建議一：資產配置建議及家庭財務狀況分析富國基金管理有限公司 王之光
　　①收支情況分析：
　　與一般家庭有所不同，羅先生夫婦的年度收入因爲每年的情況不同而無法計算，每年的不定期收入保持在10萬元~100萬元之間。
　　而可以具體計算的固定月收入方面，羅先生夫婦的6200元月收入都屬於被動性收入(房產投資收入)，且羅先生家庭月支出與家庭收入基本持平，月度上基本沒有結餘，主要依靠不均衡的年度性收入。
　　家庭支出方面，月度債務支出佔比不到三分之一，在安全範圍之內，可見負債比例不高。但羅先生家庭保障支出很少，在保障方面顯得十分欠缺。
　　②家庭資產情況分析
　　羅先生家庭總資產爲353萬元，其中投資資產爲265萬元，使用資產爲88萬元。投資資產佔家庭總資產比重75%，投資資產比重非常高。同時，從羅先生夫婦每年10萬~100萬間的投資收入可以看出，羅先生目前的投資還比較成功，且日後的投資理財之路應該十分寬廣。  
　　但從流動性方面考量，羅先生家庭353萬元資產中，現金資產爲零，金融資產僅有一項股票資產80萬元，其餘爲3套固定資產(自住及投資性房產)總計225萬元。流動性強的資產和流動性弱的資產比例配置大約1：3，比例十分不當。
　　羅先生家庭資產中並沒有現金及活期存款，投資也僅依賴於股票投資和不動產投資，現金流動性不強，應增加一些應急備用金，比如一部分活存或現金，以備不時之需。
　　另外需要留意的是，羅先生夫婦保險意識十分淡薄。除了社保，羅先生本身只有20萬元的意外險，羅太太也只購買了少量的平安重大疾病險，在家庭保障方面，應再加強。
　　③家庭理財計劃分析
　　羅先生夫婦提出的理財生活安排計劃和目標有：1、出租或出售一套不動產然後投入股票市場或者再另行購房；2、爲了孩子的教育，

是否需要在學校附近買房；3、希望能夠通過現階段合理的理財，來實現今後早日退休的理想。
　　由於羅先生夫婦的投資中，不動產投資佔很大比重。而經濟上的充裕，也使得羅先生非常希望可以將現在自住的房產換一套別墅，爲日後一家三口享受生活提供一個好的環境。此外，羅先生的一套投資房產由於開發商的續約租金低於預期，而不知應該自行出租還是出售。對於投資而言，不動產無疑是很好的保值升值投資工具，而目前上海地區的房地產市場發展也正蒸蒸日上，建議羅先生應當保留此套房產，自行出租，未來升值潛力無限。
　　孩子的教育問題，是每個家庭都要重點考慮的問題，能在居住地解決孩子的升學問題是每個家庭的夢想。羅先生目前也有將自住房置換成別墅的需求，因此通過合理的規劃，不妨選擇在生活環境、教育配套成熟的地區購置別墅，也爲孩子未來的升學問題考慮周全。
　　以羅先生夫婦目前的投資狀況看，未來兩夫妻的養老不成問題，羅先生夫婦現在每年都有10萬~100萬元的投資收入，但也由於投資的風險各異，以致收益很穩定。要爲養老打算，就一定要有一部分穩定的固定收益。只要合理進行投資理財，讓財富穩健升值，羅先生家庭未來的養老規劃還是非常美好的。
　　理財建議：
　　①保留一定的家庭應急金。羅先生家庭的現金流動性很差，應預留一部分現金以備不時之需，20000~30000元即可，這部分現金不可用來作任何投資，可以以銀行存款或貨幣式基金形式儲存。
　　②金融投資多元化。羅先生夫婦的投資收入主要依靠股票和不動產投資。一方面股票投資風險極大，另一方面不動產雖然是保值升值的絕佳工具，但流動性極差。因此，羅先生夫婦不妨在投資理財上，將一部分資金投資到債券、基金等市場，多方面分享金融市場高速發展所帶來的成果。產品選擇上，一些中長期的、公司信譽良好的企業債，股票型、指數型基金以及適合長期投資的封閉式基金等都可以作爲選擇對象，也爲羅先生夫婦日後的養老、孩子的教育金等籌備提供長期的投資所需。
　　③合理安排家庭保障。羅先生夫婦目前的保險並不足以保障未來家庭的安全，兩人應該追加一部分商業保險。建議羅先生把意外險、重疾險的保額提高，並適當增加其他類型保險。由於每月固定收入較少，保險繳費模式可選用年繳方式。保險繳交時間調整到每年股東分紅後進行。羅太太也需購買一定數額的意外險及一些女性重大疾病險。此外，也可爲孩子購買一些少兒保險，兼顧保障與理財。目前很多保險

公司都有一些融入少兒教育金的險種，適合不同的家庭需要。
　　④房產投資要恰當。羅先生想將目前的自住房換成別墅，我們支持您的決定，但在選擇上，不妨將孩子的教育與日後的養老生活考慮進去。由於別墅區一般地理位置較遠離市區，周邊的配套也不是十分成熟。建議羅先生可考慮購置周邊有大學城或教育環境較好地區的別墅，這樣也可一併解決孩子日後的升學問題。至於羅先生目前位於金橋附近的不動產，我們建議保留，這也是看好未來上海房產發展的趨勢以及升值潛力。目前羅先生可選擇將此房產自行出租，待未來再作進一步打算。  

　　專家建議二：家庭保障建議及家庭狀況和需求分析
太平洋安泰人壽 王亞紅
　　作爲自由職業家庭，年收入不是很穩定,收入多少取決於投資和生意的成功與否,年輕的羅子皓夫婦屬於非常不錯的自由職業者, 較早累積了財富的第一桶金,擁有了價值225萬元的房產和120萬元市值的股票資產。房產租金帶給他們相對穩定的收益，減輕了平時開支上的負擔壓力。不過,在資金的投資組合安排上過於偏重風險投資,建議減少風險投資，增加穩定收益,同時適當增加應急資金的準備和解決風險保障上的安排。
　　先看醫療保障方面。隨着醫療條件的不斷完善,基本社保已經不能滿足因疾病和意外所帶來的費用上的負擔。羅子皓夫婦都是自由職業者,萬一發生意外或生病, 雖然都有社保,卻沒有單位的其他福利和補貼, 整個家庭還非常缺乏保障。建議羅子皓夫婦增加大病保險和住院補償、住院補貼保險,這樣不至於在事業高峯期因疾病或意外的發生而使財產遭受損失，畢竟無後顧之憂才能全身心地投入到工作事業中去。寶寶可到醫院申請辦理紅十字會少兒醫療基金,再辦理其他商業醫療保險。
　　壽險保障方面，30歲~40歲是事業高峯期,也是家庭責任最重的時期,建議羅子皓夫婦購買萬能壽險、分紅兩全保險並附加定期壽險以及增加意外險保障額度。萬能壽險可以根據自己的需求爲自己設計保障額度，按經濟狀況設計儲蓄額度,並且可以隨時申請領取賬戶餘額, 是一款非常適合自由職業人士的壽險產品。該產品還能通過保險公司專業理財團隊去投資，使資金不斷增值，讓羅先生擁有充裕的養老基金。
　　同時，目前股票市場風險已累積到很高的程度，建議羅先生不妨適當減少股票的投資份額，向自己的萬能險賬戶裏一次性追加20萬元。以後把每年年收入的10%左右不斷追加存入賬戶。從目前的情況來看，保險公司完全有能力從資本市場贏得更大

的收益 ,使得客戶可以通過壽險產品
更大程度地實現保障和投資的雙贏。
具體的保險保障建議如下:
　　由於自由職業者收入不固定,因此在考慮保費繳付時間時不宜過長,負擔也不能太重。羅子皓夫婦除一次性投入萬能險的儲蓄性資金外,以上建議險種的組合每年需要保費支出在4萬元左右,在該家庭可承受範圍之內，並基本上解決了夫婦倆的壽險保障、養老需求、兒子的教育金和全家的醫療保障。